Раваи на Пхукете: юг острова, где любят жить экспаты, и цены на жильё

Коротко

Раваи занимает южную оконечность Пхукета: в тамбон входят пляжи Раваи, Най Харн и Януи. На пляже Раваи стоят лодки, купаться ездят на Най Харн. Квартиры в Раваи стоят от 3,465 млн бат, аренда кондо в среднем 35 000 бат в месяц (октябрь 2026).

Цены в статье на октябрь 2026 года. Напишите нам: подберём варианты и посчитаем под ваш бюджет.

Где находится Раваи#

Раваи входит в район Мыанг Пхукет, это тамбон на юге острова. В его границах лежат пляжи Раваи, Най Харн и Януи. Мыс Промтхеп, одно из самых фотографируемых мест Пхукета, стоит на южной оконечности острова между Най Харном и Раваи. На склоне между мысом и Най Харном стоит Ветряная мельница (Windmill Viewpoint): с одной стороны видно пляж Януи, с другой бухту Най Харн.

По регистрации в тамбоне на 2019 год числилось 18 768 жителей. Фактически здесь живёт другое число людей: регистрация и реальность расходятся.

Название «Раваи» понимают по-разному. Административно это весь тамбон вместе с Най Харном, но рынок часто считает Раваи и Най Харн отдельными зонами. Ниже у каждой цифры указано, о каком районе речь. Все районы острова в статье о недвижимости на Пхукете.

Пляжи Раваи, Най Харн и Януи#

Пляж Раваи для купания не подходит: у берега стоят длиннохвостые лодки. Купаться можно разве что у северного конца пляжа, остальные едут на Най Харн.

Най Харн один из лучших пляжей острова. От Раваи до него несколько минут на байке, такси или местном автобусе. Торговцам на Най Харне, как и на Кате и Ката Ной, разрешено работать только в отдельных зонах, поэтому на песке спокойнее.

Януи, ещё один пляж рядом, виден с Ветряной мельницы.

Со второй половины мая до середины октября на острове дует юго-западный муссон, и море бывает опасным. В июне 2025 года за два дня на пляжах острова утонули три туриста. В сезон муссона в воду не заходят при красном флаге и купаются только там, где дежурят спасатели.

Рынок морепродуктов и пирс#

У пирса Раваи на Wiset Road работает рынок морепродуктов (Rawai Seafood Market), его ещё называют рынком морских цыган. Порядок такой: выбираете рыбу или креветок на прилавке, платите и несёте покупку через дорогу в ресторан, где её приготовят. Часы работы рынка меняются, перед поездкой проверьте их на карте.

Рядом с пирсом исторически живёт община морских цыган, когда-то кочевого рыбацкого народа.

Школа и больница#

Для семей с детьми в Раваи есть международная школа Lighthouse International School Phuket. Программа канадская (Alberta), старшие классы идут по пути Cambridge IGCSE, принимают детей от 2 до 18 лет. Начальная и средняя школы стоят в Раваи, детский сад в Раваи и Чалонге. Плата на 2026/2027 учебный год:

• детский сад (от 2 до 7 лет): 19 500 бат в месяц;
• начальная школа: от 220 000 до 300 000 бат в год в зависимости от класса;
• средняя школа: от 348 000 до 387 000 бат в год;
• регистрация 40 000 бат в начальной и средней школе (в детском саду 10 000), обязательная страховка от 1 000 до 1 500 бат, ежегодный сбор: 3 000 бат в детском саду, 20 000 в начальной школе, 50 000 в классах с 9 по 12;
• учебники, одна форма и обед входят в плату.

Государственная больница юга острова, Chalong Hospital, стоит в соседнем Чалонге. Принимает пациентов с ноября 2019 года, официально открыта 29 января 2024 года. Её строили для жителей и туристов Чалонга, Карона и Раваи.

Дорога до аэропорта#

Аэропорт Пхукета стоит на севере острова, Раваи на юге. Из общественного транспорта между ними ходит Phuket Smart Bus. Маршрут идёт через Бан Кхиан, Чёнг Тале, Сурин, Камалу, Патонг, Карон и Кату и заканчивается у пирса Раваи. Длина маршрута 56 км, дорога занимает от двух до трёх часов.

• Остановка в аэропорту: выход 3 основного терминала, первый этаж.
• Расписание: из аэропорта в Раваи с 8:15 до 23:30, обратно с 6:45 до 19:30.
• Тариф: около 100 бат за поездку, в зависимости от расстояния от 50 до 170 бат. Перед поездкой сверьте тариф у оператора.

Цену такси до Раваи уточняйте у перевозчика до поездки.

Линию легкорельсового транспорта на юг доведут только до Чалонга. Линия длиной 42 км пойдёт от аэропорта до перекрёстка Чалонг, сначала по ней пустят электробусы, а полный запуск рельсового транспорта намечен к 2031 году. От Чалонга до Раваи всё равно придётся ехать на машине или автобусе.

Сезон дождей#

Сезон дождей начинается во второй половине мая. С середины октября юго-западный муссон сменяется северо-восточным, но западное побережье юга получает обильные дожди и в октябре, и в ноябре: в ноябре 2025 года осадков там выпало на 97% больше нормы.

Что бывает в Раваи в сильный ливень, показала ночь в сентябре 2024 года: на Wiset Road в районе Сайюан обвалилась обочина на участке около 50 м, вода затопляла дороги в тамбонах Карон, Вичит и Раваи, подтапливала дома, на провода падали деревья. Перед покупкой или арендой стоит посмотреть, как дом стоит относительно склона и водостока, и спросить соседей о прошлых сезонах.

Цены на кондо#

Средняя цена кондо в Раваи на октябрь 2026 года 125 000 бат за кв. м, в Най Харне 161 500. Цена зависит от границ района и от дома: у пляжа и на первой линии дороже, на склоне дешевле. За 2024 год кондо подорожали в Раваи на 3,8%, в Най Харне на 6,5%.

Средние цены квартир на октябрь 2026 года: студия 4,68 млн бат, одна спальня 6,31 млн, две спальни 10,3 млн.

Из новостроек на юге острова есть варианты дешевле этих средних:

Проект	Цена от, бат	Около, руб.	Срок сдачи
The Title Adora	3 465 000	8,75 млн	IV квартал 2027
The Title Cielo Rawai	3 875 000	9,78 млн	III квартал 2026
Next Point	3 955 000	9,98 млн	I квартал 2028

На весь экран

Иностранец оформляет квартиру в кондо на себя в пределах иностранной квоты 49% площади дома. Все проекты района с ценами «от» и сроками сдачи собраны на странице купить квартиру в Раваи. Точную цену, свободные квартиры, готовность дома и презентацию проекта пришлёт менеджер.

Аренда#

Средние ставки долгосрочной аренды в Раваи (вместе с Най Харном) на октябрь 2026 года:

Жильё	Аренда в месяц, бат
Кондо, студия	30 500
Кондо, одна спальня	37 200
Кондо, две спальни	61 100
Вилла или дом, две спальни	77 300
Вилла или дом, три спальни	132 000
Вилла или дом, четыре спальни	193 000

В категорию вилл входят таунхаусы и тайские дома. Для кондо середина рынка 35 000 бат в месяц (около 88 тыс. руб. по курсу ЦБ на 6 октября 2026), для вилл и домов 120 000 бат.

Если покупаете, чтобы сдавать, учтите закон об отелях (Hotel Act B.E. 2547): жильё, которое сдают на срок от месяца, под определение отеля не попадает, а сдача на более короткий срок попадает. Гостиничный бизнес без лицензии вести нельзя (статья 15 закона), поэтому посуточную сдачу конкретного кондо или дома сначала проверяет юрист. Сделаем предварительный расчёт доходности по проекту, который вы присмотрели.

Виллы в Раваи и Най Харне#

Виллы в Раваи стоят от 17,9 до 98,9 млн бат за дом, в Най Харне от 24,5 до 49,9 млн. Типичная вилла или дом в Раваи на октябрь 2026 года стоит около 17,0 млн бат (73,2 тыс. бат за кв. м), рядом с пляжем Най Харн около 22,3 млн. Обычные дома входят в эту категорию и сдвигают цену вниз.

Землю под виллой иностранец на себя, как правило, не оформит: по статье 86 Земельного кодекса он вправе приобрести землю только на основании международного договора, а предел площади задаёт статья 87. Узкое исключение, статья 96 bis, требует вложений от 40 млн бат и разрешения министра. Законные пути: аренда земли до 30 лет с регистрацией в земельном офисе (Гражданский кодекс, статья 540), право на дом (суперфиций) или тайская компания без номинальных акционеров. Схемы с подставными тайцами закон запрещает. Подробно о каждом способе в статье о видах покупки недвижимости в Тайланде и в статье о покупке виллы в Тайланде. Цены вилл по всему острову и районы, где их больше, в статье о виллах на Пхукете.

Проекты вилл в нашем каталоге стоят в других районах острова, их собрали на странице виллы на Пхукете. Работаем со всеми новостройками Паттайи и Пхукета и подберём любой проект.

Что проверить до покупки виллы#

Юг Пхукета холмистый, вид на море открывается со склонов и с первой линии. Именно там приказ 2024 года разрешает строить меньше всего.

С декабря 2024 года на Пхукете на пять лет действует приказ Министерства природных ресурсов 2567 года (2024) о застройке. Он ограничивает высоту домов по расстоянию от моря:

Зона по приказу	Где	Высота здания до
Зона 1, первые 20 м	от линии наивысшего прилива	строить нельзя
Зона 1, остальное	до 50 м от линии прилива	6 м
Зона 2	до 200 м от берега	12 м
Зона 3	до 400 м от берега	16 м
Зона 7	остальная суша	23 м

Высоту для конкретного участка перед покупкой уточняет юрист.

На склонах гор действует отдельное правило: на участке от 400 кв. м можно поставить один отдельный дом высотой до 6 или до 12 м в зависимости от зоны, застроить не больше 90 кв. м и оставить свободными не меньше 70% участка. Склоном участок считается по стандартам Департамента общественных работ, поэтому уклон конкретного участка сверяет юрист до брони.

Три случая показывают, что бывает, если этого не проверить:

1. Ао Сане, 2017 год. Виллу высотой 12 м у моря признали нарушающей береговые ограничения (в пределах 20 м от линии наивысшего прилива допускалась высота до 6 м), хотя земельный офис подтвердил законность титула. Муниципалитет Раваи дал владельцам 30 дней на приведение в соответствие или снос. Тогда действовали прежние правила, но вывод тот же: законный титул на землю не отменяет ограничений на стройку.
2. Moo 2, Раваи, 2025 год. 8 мая 2025 года муниципалитет остановил стройку двухэтажной виллы после жалоб жителей Moo 6 на сползание грунта на общественную землю. Нарушения: выемка глубже 3 м, земляной откос больше 10 000 кв. м без уведомления, подъём уровня земли выше соседних участков без разрешения.
3. Оползень, август 2024 года. 23 августа в районе Карона и Каты сошёл оползень, погибли не меньше 10 человек, пострадали и дома в Чалонге и Раваи. У дома на склоне проверяют грунт и водоотвод.

Что проверить до брони виллы:

1. Титул на землю и договор аренды земли: кто собственник, срок, зарегистрирована ли аренда.
2. Разрешение на строительство и соответствие высоты дома зоне по приказу 2024 года.
3. Расстояние до линии прилива, если участок у моря.
4. Склон: уклон, подпорные стены, водоотвод, следы оползней рядом.
5. Соседние участки: что на них можно построить по той же зоне и не закроет ли это вид на море.
6. Дорогу к дому в сезон дождей.

Мы проверим документы до сделки и поможем со сделкой и переводом денег.

Кому подходит Раваи#

Начните с цели: жить самому, сдавать или приезжать в отпуск. От неё зависит и район, и тип жилья.

Раваи и Най Харн относятся к туристическим зонам с сильным спросом на аренду и в высокий, и в низкий сезон, а Раваи особенно любят экспаты. Школа с канадской программой стоит в самом Раваи, государственная больница в Чалонге по соседству. По вечерам можно взять морепродукты на рынке у пирса и отнести их в ресторан через дорогу, а купаться ездить на Най Харн.

До аэропорта из Раваи далеко: автобус идёт от двух до трёх часов, а линия легкорельсового транспорта кончится в Чалонге, дальше на машине. Море на пляже Раваи занято лодками, поэтому к воде едете на Най Харн. В сезон дождей на Wiset Road бывают размытые обочины и подтопленные участки, так что дорогу к дому смотрят заранее.

Если важнее близость к аэропорту, сравните Раваи с Камалой и Банг Тао. Если выбираете между островом и материком, поможет сравнение Паттайи и Пхукета. Тем, кто думает жить в Тайланде на пенсии, пригодится статья о пенсии в Тайланде.

Подберём в Раваи проект под вашу цель и покажем его по видео.

Частые вопросы#

Можно ли купаться на пляже Раваи?

Нет, у берега стоят лодки. Купаться ездят на Най Харн. В сезон юго-западного муссона, со второй половины мая до середины октября, в воду не заходят при красном флаге.

Где находится Раваи на карте Пхукета?

На южной оконечности острова, в районе Мыанг Пхукет. В тамбон Раваи входят пляжи Раваи, Най Харн и Януи. Рядом, на южной оконечности острова, мыс Промтхеп.

Сколько стоит квартира в Раваи?

Новостройки от 3,465 млн бат (около 8,75 млн руб. по курсу ЦБ на 6 октября 2026). Средняя цена студии на октябрь 2026 года 4,68 млн бат.

Сколько стоит снять жильё в Раваи?

На октябрь 2026 года кондо в среднем 35 000 бат в месяц, однокомнатное кондо 37 200 бат, вилла с тремя спальнями 132 000 бат.

Как добраться из аэропорта до Раваи?

Автобусом Phuket Smart Bus от выхода 3 основного терминала до пирса Раваи: маршрут 56 км, от двух до трёх часов в пути, тариф перед поездкой лучше уточнить у оператора.

Может ли иностранец купить виллу в Раваи?

Дом можно оформить на себя, землю, как правило, нет. Землю под виллой берут в аренду до 30 лет с регистрацией.